近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对(duì)此表示(shì)，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现(xiàn)出(chū)该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到(dào)期后不(bù)再(zài)产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了(le)利润分配和本金的归还(hái)，在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特(tè)征(zhēng)。

　　城野医生是哪里的品牌，城野医生是什么品牌g>15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全(quán)年分配(pèi)金(jīn)额占可(kě)供(gōng)分配金额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益来源为持(chí)有期(qī)分红收益，以及基金(jīn)份额交易价格(gé)的变化。基金份额(é)二(èr)级市场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分(fēn)红预期则更有(yǒu)规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及(jí)市场情况，可以分析基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩(jì)，作为进行投资决(jué)策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金(jīn)份额持有人(rén)实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者(zhě)更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高(gāo)级副总监(jiān)李(lǐ)华平也(yě)表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施(shī)证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施(shī)基金(jīn)应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年度可分(fēn)配金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为(wèi)，从(cóng)投资角度(dù)来看，基础设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)了(le)这类产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似(shì)于债(zhài)券派息，但不等(děng)同于债券的固定利(lì)息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角度来看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资(zī)者的投资品类，为(wèi)资产配(pèi)置多(duō)元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较(jiào)强的(de)配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机(jī)构投资者稳定收益。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红(hóng)获取相对于(yú)投资债券相对(duì)高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了(le)投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级(jí)市(shì)场价格(gé)走势的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经济的影响，可(kě)分(fēn)配金额(é)完成率不达预期，一(yī)定程(chéng)度上影响了公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波(bō)动受(shòu)多重(zhòng)因素(sù)的影响，投(tóu)资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳定的分红(hóng)有利于吸(xī)引投资者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人也表示，近期经(jīng)济预期恢(huī)复，一方(fāng)面市(shì)场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票和债券回(huí)归的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩(jì)相(xiāng)对经(jīng)济活力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额根据单(dān)位基金份额的分红金额进行计(jì)算。除权操(cāo)作是(shì)对分红前后(hòu)基金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基(jī)金分红前后均可以获得(dé)公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长(zhǎng)期投资(zī)的信心(xīn)，同时(shí)需结合持(chí)有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对(duì)整体(tǐ)收(shōu)益(yì)的影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金(jīn)之上的增值部(bù)分不同(tóng)，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的(de)比例(lì)是变动(dòng)的，与现有公募基(jī)金分(fēn)红差(chà)异很大，大多数普(pǔ)通投资者(zhě)可(kě)能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类(lèi)投(tóu)资者应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收(shōu)益主要包括每年(nián)的现金分红(hóng)及资产增值的(de)收益，而持有特(tè)许经营类产(chǎn)品的收益(yì)主要来自项目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许经营权(quán)类资产的分红包括了利(lì)润分配和本金的(de)归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对(duì)特许经营权类资产的公募(mù)REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投(tóu)资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底层(céng)资(zī)产属性不同而(ér)形(xíng)成区别(bié)。特许经营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红(hóng)相当于包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的(de)价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也认为，与产(chǎn)权类项(城野医生是哪里的品牌，城野医生是什么品牌xiàng)目相比，特许(xǔ)经营(yíng)项目在经营权(quán)到期后不再(zài)能产生(shēng)现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个(gè)特点，剩余(yú)经营期限较短(duǎn)的(de)特许经营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平(píng)。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派率(lǜ)相对较低(dī)，也有足够年限收回本金(jīn)并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人提醒投(tóu)资(zī)者注意，特(tè)许经营权项目的(de)分派(pài)金额包(bāo)含了(le)投资本金(jīn)，在不进行(xíng)扩募的(de)情况下，基金份额单价(jià)随着分派进度(dù)逐年下降是(shì)正常现(xiàn)象，投(tóu)资(zī)特(tè)许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期(qī)限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较(jiào)长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地(dì)出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步(bù)延(yán)长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内(nèi)人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观(guān)测经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金、内部收益(yì)率(lǜ)等指标(biāo)，来观察和评估(gū)项目底层资(zī)产的(de)运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两(liǎng)个：一(yī)是(shì)年报中(zhōng)披露(lù)的经营活(huó)动现(xiàn)金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本(běn)质性(xìng)区别。经(jīng)营活动产生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本(běn)身经营活动产(chǎn)生；可(kě)供分(fēn)配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资(zī)价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的资(zī)产配置(zhì)功能，比(bǐ)较适合(hé)长期(qī)持(chí)有。建议(yì)投资(zī)者(zhě)对经营权类的资产可以更多(duō)关注(zhù)内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产(chǎn)更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自(zì)底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合(hé)实力、运营管理(lǐ)机构实(shí)力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报(bào)也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易(yì)带(dài)来的短(duǎn)期(qī)博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑(chēng)、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金额(é)预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的(de)实(shí)际分(fēn)红(hóng)金额与募集材料中披露预测进行比较分析(xī)，结(jié)合(hé)经济(jì)及市场的实际环(huán)境，对基础设施项(xiàng)目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述(shù)负责(zé)人也称(chēng)。

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